DISDETTA STRAORDINARIA PER DIFETTI E INDENNITÀ PER OCCUPAZIONE ABUSIVA
Un commento alle sentenze del Tribunale federale 4A_310/2025 e 4A_318/2025 del 26 febbraio 2026
Il Tribunale federale ha confermato la validità della disdetta anticipata esercitata dai conduttori a fronte di infiltrazioni d'acqua ricorrenti mai risolte. Il Tribunale federale ha altresì chiarito che, quando il locatore lascia deliberatamente i locali a disposizione del conduttore dopo la fine del contratto continuando a percepirne i canoni, l'indennità per occupazione abusiva non si fonda su un rapporto contrattuale di fatto, bensì sulle norme sull'indebito arricchimento. L’Alta corte ha infine confermato l'incompatibilità del deposito dei canoni a seguito di una disdetta straordinaria anticipata.
FATTISPECIE
Nel giugno 2019, due conduttori hanno concluso con una locatrice un contratto di locazione commerciale per un negozio di prodotti vintage. Il contratto era stipulato per una durata determinata di cinque anni, con tacito rinnovo, e prevedeva un canone mensile scalare: CHF 3'000 dal 1° giugno 2019, CHF 3'200 dal 1° giugno 2021, CHF 3'400 dal 1° giugno 2022 e CHF 3'500 dal 1° giugno 2023.
I precedenti conduttori avevano già subìto, tra il 2004 e il 2017, quattordici episodi di infiltrazioni d'acqua, sia nella parte principale dei locali che nel retrobottega, con distacco delle lastre del controsoffitto. Nel 2017 erano state sostituite le colonne lato cucina. I nuovi conduttori non sono stati informati di nessuno di questi elementi al momento della conclusione del contratto.
Due settimane dopo l'inizio della locazione, a seguito di intemperie, l'acqua è penetrata nella parte principale del negozio senza causare danni agli oggetti. Il 31 agosto 2019 acque reflue maleodoranti hanno invaso il retrobottega, causando il distacco del controsoffitto e danni ai mobili, con conseguente impossibilità di aprire il negozio per l'intero mese di settembre 2019; i lavori di ripristino sono stati ultimati soltanto tra il 17 e il 23 ottobre 2019.
I conduttori hanno ottenuto un esonero di due mesi di canone. Nel febbraio e nell'aprile 2020 si sono verificate due nuove infiltrazioni, seguite da un esonero di un mese di pigione. Il 5 e l'8 maggio 2021 ulteriori infiltrazioni nel retrobottega hanno causato danni ai mobili, coperti dall'assicurazione dei conduttori. Con lettere del 12 maggio e del 2 giugno 2021, i conduttori hanno formalmente sollecitato la risoluzione del contratto, rilevando l'insalubrità del retrobottega. La locatrice ha rifiutato di entrare nel merito, proponendo una riduzione di un mese di canone e comunicando lavori della durata di due settimane.
Il 17 giugno 2021 si è tenuto un sopralluogo per coordinare la sostituzione della colonna sanitaria, ma i lavori non sono mai stati eseguiti. Il 12 luglio 2021 i conduttori hanno disdetto il contratto con effetto "immediato" al 31 luglio 2021, ai sensi dell'art. 259b lett. a CO, e hanno proceduto al deposito dei canoni a partire dall'agosto 2021. Le chiavi sono state restituite alla locatrice soltanto il 31 maggio 2024, con i conduttori che nel frattempo hanno continuato a depositare i canoni.
Nel corso della procedura d'appello sono emersi ulteriori danni d'acqua del 16 aprile e del 5 maggio 2024. Il tribunale di primo grado ha dichiarato inefficace la disdetta straordinaria, ridotto il canone del 15% dal 15 giugno 2019 all'8 maggio 2021 e del 30% dal 9 maggio al 30 giugno 2021, condannato la locatrice a restituire CHF 10'950 a titolo di canoni percepiti in eccesso e ordinato la liberazione dei canoni depositati in suo favore. Il Tribunale di secondo grado ha riformato parzialmente la decisione, dichiarando valida la disdetta al 31 luglio 2021, estendendo la riduzione del 30% fino a tale data e condannando la locatrice a restituire CHF 11'910.
Sia i conduttori che la locatrice hanno ricorso al Tribunale federale.
CONSIDERAZIONI
Il Tribunale federale ha esaminato le seguenti questioni: la validità della disdetta straordinaria per difetti, il fondamento giuridico dell'indennità per occupazione abusiva dopo la fine del contratto, la legittimità del deposito dei canoni e la percentuale della riduzione del canone.
a) Validità della disdetta straordinaria per difetti gravi (art. 259b lett. a CO) Ai sensi dell'art. 259b lett. a CO, il conduttore ha la facoltà di recedere anticipatamente dal contratto qualora sopravvenga un difetto che escluda o pregiudichi considerevolmente l'uso convenuto della cosa locata, purché il locatore ne sia stato informato e non vi abbia rimediato entro un termine congruo. Un difetto è qualificato come grave quando esclude l'uso convenuto o lo limita in misura tale da non poter oggettivamente esigere dal conduttore la prosecuzione del rapporto — in particolare quando un'attività commerciale non può essere esercitata nei locali, o può esserlo soltanto in modo molto limitato. Nel caso di specie, le infiltrazioni del maggio 2021 hanno reso inutilizzabile il retrobottega. La locatrice, pur non contestando la mancata esecuzione dei lavori pianificati il 17 giugno 2021, ha sostenuto di non essere rimasta inattiva e che i conduttori si sarebbero opposti all'esecuzione dei lavori. Il Tribunale federale ha respinto tale argomento: le testimonianze erano contraddittorie e non permettevano di stabilire un'opposizione dei conduttori; la locatrice non aveva adempiuto entro un termine congruo, nonostante la volontà di rescindere fosse stata espressa già il 12 maggio 2021. Tenuto conto della natura dei danni, i lavori avrebbero dovuto essere eseguiti a breve scadenza. La disdetta straordinaria è stata pertanto confermata come valida (consid. 3.2–3.4).
b) Fondamento giuridico dell'indennità per occupazione abusiva (art. 267 cpv. 1 CO; art. 62 ss. CO) La questione più rilevante delle sentenze — e oggetto di rinvio alla Corte cantonale — riguarda il fondamento giuridico dell'indennità dovuta dai conduttori per l'occupazione dei locali dal 1° agosto 2021 al 31 maggio 2024. Ai sensi dell'art. 267 cpv. 1 CO, alla fine del contratto il conduttore è tenuto a restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto. Il conduttore che rimane nei locali dopo la fine del contratto viola il proprio obbligo di restituzione. In tale situazione, il locatore dispone dell'azione di restituzione fondata sull'art. 267 cpv. 1 CO, dell'azione reale di rivendicazione fondata sull'art. 641 cpv. 2 CC, nonché di un'indennità per occupazione abusiva. Il Tribunale federale distingue due situazioni giuridiche, con conseguenze pratiche significative (consid. 4.1):
i) Rapporto contrattuale di fatto: quando il locatore è privato contro la propria volontà del godimento della cosa locata da un conduttore che viola il proprio obbligo di restituzione, l'indennità si fonda su un rapporto contrattuale di fatto. In tale ipotesi, essa corrisponde in linea di principio al canone convenuto, senza che il locatore debba provare di aver potuto rilocare i locali allo stesso prezzo. Il locatore può tuttavia far valere un danno superiore — ad esempio dimostrando la possibilità di rilocare i locali a un prezzo più elevato — mentre il danno può essere inferiore qualora il conduttore abbia tratto un godimento ridotto, ad esempio in presenza di difetti. Le pretese si prescrivono in cinque anni dall'esigibilità.
ii) Indebito arricchimento: quando il locatore è invece in mora nel riprendere la cosa locata e la lascia deliberatamente a disposizione del conduttore, non vi è un rapporto contrattuale di fatto. L'indennità va determinata secondo le norme sull'arricchimento indebito (art. 62 ss. CO), in funzione del valore locativo oggettivo dei locali per il periodo di utilizzo. L'arricchimento del conduttore consiste nel non aver dovuto procurarsi altri locali. L'onere della prova del valore dell'arricchimento incombe al locatore, il quale non è tenuto a dimostrare un proprio impoverimento né a provare che avrebbe potuto rilocare i locali. Il termine di prescrizione è di tre anni dalla conoscenza dell'occupazione abusiva (termine relativo) e di dieci anni dall'inizio dell'occupazione (termine assoluto). Nel caso di specie, la locatrice ha deliberatamente lasciato i locali a disposizione dei conduttori dopo la fine del contratto, continuando a percepirne i canoni senza agire per la riconsegna. Il Tribunale federale ha pertanto ritenuto applicabili le norme sull'indebito arricchimento, rinviando la causa alla Corte cantonale affinché determinasse il valore locativo oggettivo — tenendo conto degli eventuali difetti, considerato che i lavori pianificati il 17 giugno 2021 non risultavano ancora eseguiti nemmeno all'epoca delle udienze testimoniali del novembre 2022 e dell'aprile 2023 — per il periodo successivo al 31 luglio 2021 (consid. 4.2). Il ricorso della locatrice, che eccepiva la mancata condanna dei conduttori al pagamento di un'indennità per occupazione abusiva, è stato respinto: il dispositivo della sentenza cantonale teneva già conto di tale indennità nel calcolo dell'importo da restituire (consid. 4.3).
c) Deposito dei canoni (art. 259g CO) I conduttori avevano proceduto al deposito dei canoni a partire dall'agosto 2021, ossia dopo aver già disdetto il contratto. Il Tribunale federale ha confermato che il deposito è escluso quando il conduttore ha già esercitato la disdetta anticipata per difetti gravi: chi ha già risolto il contratto non può simultaneamente avvalersi di uno strumento previsto per i rapporti locativi in corso. Dal momento che i conduttori avevano limitato le proprie conclusioni alla risoluzione anticipata al 31 luglio 2021, abbandonando di fatto la pretesa di riparazione dei difetti, non era loro consentito richiedere contestualmente il deposito dei canoni successivi. I canoni già depositati sono stati pertanto liberati in favore della locatrice (consid. 5.1–5.2).
d) Riduzione del canone (art. 259d CO) Il Tribunale federale ha ribadito che la riduzione del canone è proporzionale al difetto e va determinata con il metodo relativo: il valore oggettivo della cosa con difetto viene rapportato al suo valore oggettivo senza difetto, riducendo il canone nella stessa proporzione. Poiché tale calcolo non è sempre agevole, è ammessa una valutazione equitativa, con riferimento all'esperienza generale della vita, al buon senso e alla casistica. Il giudice deve valutare oggettivamente in quale misura l'uso convenuto risulti limitato, tenendo conto delle particolarità di ogni fattispecie. Il Tribunale federale ha confermato la riduzione del 15% dal 15 giugno 2019 all'8 maggio 2021 — periodo durante il quale il retrobottega era stato inutilizzabile — e del 30% dal 9 maggio al 31 luglio 2021, periodo in cui era totalmente inutilizzabile e i lavori non erano stati eseguiti. Ha respinto sia il gravame della locatrice, che chiedeva una riduzione massima del 10%, sia quello dei conduttori, che ne richiedevano una del 70% sull'intera durata del contratto. Ha altresì precisato che la riduzione applicabile al periodo successivo alla fine del contratto dovrà essere determinata dalla Corte cantonale nell'ambito del riesame del valore locativo oggettivo, tenendo conto delle restrizioni d'uso dovute ai difetti (consid. 6.1–6.5).
COMMENTO
Le sentenze riunite in esame, che trattano i due ricorsi distinti dei conduttori e della locatrice, si esprimono su svariate questioni giuridiche. In materia di disdetta straordinaria anticipata, la sentenza conferma che la mera pianificazione dei lavori non soddisfa il requisito dell'eliminazione del difetto entro un termine congruo ai sensi dell'art. 259b lett. a CO: è rilevante unicamente l'esecuzione effettiva e tempestiva. Il conduttore è legittimato a recedere con effetto immediato qualora il difetto sia tale da rendere oggettivamente inesigibile la prosecuzione del rapporto locativo, previa messa in mora scritta con assegnazione di un termine congruo. Il criterio discriminante tra rapporto contrattuale di fatto e indebito arricchimento risiede nel comportamento del locatore successivamente alla fine del contratto: i) Qualora il locatore agisca tempestivamente per ottenere la riconsegna, l'indennità per l’occupazione abusiva si fonda sul rapporto contrattuale, con la presunzione che corrisponda al canone convenuto, senza necessità di ulteriore prova del danno. ii) Nella misura in cui lasci deliberatamente i locali a disposizione del conduttore senza attivarsi per la restituzione, il fondamento è l'arricchimento indebito, con le relative implicazioni in termini di onere della prova — gravante sul locatore quanto al valore locativo oggettivo — e di prescrizione. Sul piano pratico, il locatore deve attivarsi tempestivamente per la riconsegna non appena il contratto sia venuto a termine: in caso contrario, dovrà provare il valore locativo oggettivo, con il rischio di ottenere un'indennità inferiore in presenza di difetti. Il conduttore deve invece tenere presente che deposito dei canoni e disdetta anticipata sono rimedi alternativi e incompatibili: chi opta per la risoluzione immediata non può avvalersi contestualmente del deposito per i canoni successivi. La sentenza conferma infine che la riduzione del canone per difetti si applica per analogia anche al periodo successivo alla fine del contratto, estendendosi al calcolo del valore locativo oggettivo nell'ambito dell'indebito arricchimento: il locatore non potrà pretendere un'indennità piena per un periodo in cui i locali erano affetti da difetti che ne limitavano l’uso.
Avv. Patrick Fini
Articolo pubblicato in: IMMOBILIA, #2, giugno 2026, pag.9 e ss., edito da SVIT TICINO
