DISDETTA STRAORDINARIA PER MODIFICHE ALL’ENTE LOCATO

Un commento alla decisione del Tribunale Federale 4A_178/2024 del 26 aprile 2024.

Il Tribunale federale ha confermato la validità della disdetta straordinaria di un locatore a fronte di modifiche ripetute e non autorizzate da parte dei conduttori all’ente locato, ribadendo i limiti posti dall’art. 260a CO.

FATTISPECIE 

L’8 gennaio 2017, le parti hanno sottoscritto un contratto di locazione per un’abitazione unifamiliare di 4 locali con giardino, a durata indeterminata e per un canone mensile di CHF 1'500.–.

Nel corso del rapporto locativo, i conduttori hanno eseguito vari interventi senza l’esplicita autorizzazione scritta dei locatori. Il 10 ottobre 2021 i locatori hanno diffidato i conduttori, intimando loro la rimozione di una serie di installazioni. 

Il 1° febbraio 2022 le parti hanno sottoscritto una convenzione scritta, nella quale si ribadiva – fra l’altro – il divieto di apportare modifiche all’interno e all’esterno dell’abitazione senza l’autorizzazione scritta dei locatori. Nonostante tale accordo, il 7 marzo 2022 i locatori hanno accertato l’installazione di un nuovo pannello frangivista realizzato senza previo consenso. Il giorno seguente i locatori hanno nuovamente intimato la rimozione della struttura, fissando un termine di cinque giorni. 

Il 10 marzo 2022, i conduttori si sono rivolti all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, chiedendo di dichiarare nulla la convenzione del 1° febbraio 2022. Ciononostante, il 25 marzo 2022 i locatori hanno reiterato la richiesta di smantellamento del frangivista, concedendo un nuovo termine sino al 30 marzo 2022. Di fronte alla persistente inottemperanza, l’8 aprile 2022 hanno intimato la disdetta straordinaria del contratto di locazione, che i conduttori hanno contestato. 

Il 30 giugno 2022, a seguito del fallimento della conciliazione, i conduttori hanno promosso due azioni presso il giudice distrettuale: nella prima chiedevano l’annullamento della disdetta, o in subordine la proroga del contratto per due anni; nella seconda chiedevano di accertare la nullità o l’invalidità della convenzione del 1° febbraio 2022. Entrambe le domande sono state respinte con sentenza del 23 maggio 2023. I conduttori hanno interposto appello, in seguito respinto dal Tribunale cantonale l’8 febbraio 2024. Con ricorso in materia civile dinanzi al Tribunale federale, essi hanno nuovamente chiesto l’annullamento della disdetta e della convenzione. 

CONSIDERAZIONI 

Il Tribunale ha richiamato in via introduttiva i principi generali in materia di disdetta ordinaria e straordinaria nel diritto locativo svizzero. È stato ribadito che una disdetta straordinaria secondo l’art. 257f cpv. 3 CO richiede una violazione delle obbligazioni contrattuali da parte del conduttore, persistente anche dopo diffida scritta, tale da rendere inaccettabile per il locatore la prosecuzione del contratto. Particolare rilievo assume, in questo contesto, la trasformazione non autorizzata dell’oggetto locato ai sensi dell’art. 260a cpv. 1 CO, che può costituire motivo legittimo di disdetta straordinaria in caso di gravi violazioni (consid. 3.1). 

In particolare, il contratto prevedeva l’obbligo dei conduttori di curare a proprie spese il giardino e l’esplicita indicazione di dover ottenere il previo consenso scritto del locatore per ogni modifica importante. Tale clausola contrattuale è risultata conforme all’art. 260a CO (consid. 3.2.1). 

I giudici cantonali hanno accertato che i conduttori avevano più volte eseguito modifiche sostanziali (installazione di recinzioni, costruzione di un padiglione, ecc.) senza il necessario consenso scritto dei locatori. A seguito di una diffida dell’ottobre 2021, era stato sottoscritto un accordo il 1° febbraio 2022, nel quale i conduttori si impegnavano espressamente a non effettuare ulteriori modifiche senza autorizzazione. Ciononostante, nel marzo 2022 i conduttori avevano realizzato una nuova struttura in legno, contravvenendo all’accordo. La reiterata inosservanza delle regole è stata considerata una violazione grave del contratto e del principio del “venire contra factum proprium”, tale da ritenere giustificata la disdetta straordinaria (consid. 3.2.2).

Il Tribunale cantonale ha altresì ritenuto infondata l’obiezione dei conduttori secondo cui l’accordo del 1° febbraio 2022 avrebbe costituito una modifica unilaterale e peggiorativa del contratto di locazione. Secondo i giudici, tale obbligo scaturiva già dal contratto originario ed era normato nel CO. Inoltre, l’accordo prevedeva che i costi di ripristino sarebbero stati sostenuti dai locatori, configurando in tal senso una condizione migliorativa per i conduttori. Non è stata quindi riscontrata alcuna nullità o invalidità dell’accordo (consid. 3.2.3). 

Il Tribunale federale ha ritenuto corretta l’impostazione della Corte cantonale: la rinuncia all’audizione di testimoni in merito a un presunto diritto di abitazione vitalizio è stata considerata giustificata, poiché irrilevante rispetto alla questione oggetto del procedimento (consid. 3.3.1). 

L’Alta corte ha anche escluso che elementi presentati solo in tale sede – come contratti con i vicini o decisioni edilizie – potessero essere presi in considerazione: si tratta infatti di “nova propri” ai sensi dell’art. 99 cpv. 1 LTF, dunque inammissibili. Anche l’eventuale consenso orale è stato ritenuto insufficiente, tenuto conto della necessità della forma scritta e della posizione espressa in giudizio dai locatori (consid. 3.3.2). 

La tesi dei ricorrenti, secondo cui la convenzione sarebbe nulla o comunque invalida perché peggiorativa del contratto originario e imposta con minaccia di disdetta, è stata rigettata. Il Tribunale federale ha infatti confermato che l’obbligo di non modificare l’ente locato senza consenso scritto era già presente nel contratto e regolato nella legge, e che l’accordo non ha introdotto nuove restrizioni, ma piuttosto una regolazione più dettagliata di obblighi esistenti. Inoltre, esso prevedeva che i costi di ripristino del giardino sarebbero stati assunti dai locatori, elemento favorevole ai conduttori. Ne consegue che la convenzione non costituiva né una modifica contrattuale unilaterale né una misura imposta illecitamente. Non si trattava quindi di una modifica unilaterale ai sensi dell’art. 269d CO, e non era necessaria del modulo ufficiale (consid. 3.3.3). 

Il Tribunale federale ha confermato che la disdetta era fondata su motivi gravi e oggettivamente giustificati. I conduttori avevano rifiutato per mesi di ripristinare l’immobile al suo stato conforme al contratto, nonostante ripetute diffide e dopo aver firmato un accordo in tal senso. La recidiva dimostra – secondo i giudici – una chiara volontà di ignorare gli obblighi contrattuali e di agire contro la buona fede. L’Alta corte ha dunque confermato che erano dati i presupposti per una disdetta straordinaria ex art. 257f cpv. 3 CO.

Non è stato inoltre rilevato alcun intento ritorsivo né una connessione causale tra la disdetta e l’istanza di conciliazione promossa dai conduttori. Il motivo addotto – la mancata rimozione del frangivista e la ripetuta violazione dell’obbligo di ripristino – è risultato attuale, concreto e sufficiente a giustificare la cessazione immediata del rapporto. Anche la richiesta di proroga del contratto è stata respinta a giusta ragione dal Tribunale cantonale, data la legittimità della disdetta straordinaria. 

Parimenti, non è stata ritenuta determinante l’asserita tolleranza pregressa delle modifiche da parte dei locatori. Essendo mancante il consenso scritto, le modifiche costituivano in ogni caso una violazione oggettiva. Anche l’eventuale parere favorevole delle autorità edilizie non sostituiva la necessaria approvazione del locatore. La reiterazione dei comportamenti in violazione del contratto, nonostante le diffide, ha legittimato la disdetta straordinaria. Non è stato infine rilevato alcun intento ritorsivo né un collegamento causale con il procedimento pendente presso l’autorità di conciliazione, escludendosi pertanto anche un motivo di annullabilità ex art. 271a CO. Il ricorso è stato in tal senso respinto e la validità della disdetta straordinaria dei locatori è stata confermata (consid. 3.3.4). 

COMMENTO 

Il Tribunale Federale ha correttamente ricordato che, ai sensi dell’art. 260a CO, ogni modifica della cosa locata richiede il consenso scritto del locatore. In assenza di tale consenso, delle modifiche possono costituire una violazione contrattuale indipendentemente da un’apparente tolleranza pregressa del locatore. In presenza di violazioni contrattuali reiterate, nonostante diffide formali, il locatore è legittimato a recedere in via straordinaria il contratto di locazione ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO. Il Tribunale Federale ha infine indicato che la sottoscrizione di una convenzione che non introduce nuove restrizioni, ma specifica dettagliatamente quelli già esistenti per contratto o per legge, non costituisce una modifica contrattuale unilaterale che sottostà all’obbligo di un modulo ufficiale.

Avv. Patrick Fini

Articolo pubblicato in: IMMOBILIA, #2, giugno 2025, pag. 4 e s., edito da SVIT TICINO