DISDETTA STRAORDINARIA PER VIE DIFATTO

Un commento alla decisione del Tribunale d’Appello Seconda Camera Civile del 17 luglio 2025 (Decisione del Tribunale d’Appello II° Camera Civile del 17 luglio2025, inc. no. 28.12.2025), che ha dichiarato inefficace una disdetta straordinaria per vie di fatto, ritenendo che il ferimento (lieve) dell’altro inquilino non raggiungesse la gravità richiesta.

FATTISPECIE

Il 23 novembre 2017, i locatori hanno sottoscritto un contratto di locazione con un conduttore avente per oggetto uno spazio adibito a negozio, al PT. Il contratto era di durata indeterminata, disdicibile con un preavviso di tre mesi alla scadenza del 31 dicembre, la prima volta per il 31 dicembre 2021. Con diffida del 3 luglio 2020 (ex art. 257f CO), l'amministrazione, in rappresentanza dei locatori, ha intimato al conduttore di:

-     rispettare gli obblighi di diligenza e riguardo verso i vicini (art. 257f cpv. 1 CO);

-     ridurre il volume della musica;

-     astenersi dall'occupare il tavolo e il cortile comune dell'immobile;

-     produrre l'autorizzazione comunale per l'esercizio commerciale oltre le ore 18.30 e nei giorni festivi.

In data 31 marzo 2022, nelle vicinanze dell’ente locato, si è verificata una colluttazione tra il conduttore e un altro inquilino dello stabile, evento che ha causato lesioni fisiche ad entrambi. Nello specifico, il conduttore ha riportato vari traumi con conseguente un'inabilità lavorativa del 50% per la durata di quattordici giorni, mentre l'altro inquilino ha subito un trauma cranico e facciale con inabilità lavorativa di otto giorni.Il 1° aprile 2022, giorno successivo all'evento, l'amministrazione, ha trasmesso al conduttore una disdetta del contratto di locazione con effetto immediato su un formulario allestito su carta intestata denominato “modulo per la notifica della disdetta (art. 298 cpv. 2 CO)”. L’amministrazione ha specificato che la rescissione “per motivi gravi”, fondata sull’ “art. 266 cpv. 1 CO”, s’imponeva “a causa di una grave / gravissima violazione contrattuale degli obblighi di diligenza nei confronti del vicinato, in particolare il suo comportamento rende intollerabile il proseguimento del contratto. Egli ha aggredito il vicino in data 31.03.2022, il quale ha riportato ferite”. 

Successivamente, a fronte di una richiesta di meglio motivare la disdetta, l'amministrazione ha confermato la propria decisione precisando come, nonostante la pregressa tolleranza verso ripetute aggressioni verbali rivolte dal conduttore ad altre persone presenti nell'immobile, l'avvenuta aggressione fisica fosse risultata inaccettabile e tale da imporre l'allontanamento del medesimo “per il quieto vivere della casa”.Esperito il tentativo di conciliazione, con petizione del 21 giugno 2022, il conduttore, ha convenuto in giudizio i locatori innanzi alla Pretura di Locarno Città, chiedendo in via principale l’accertamento della nullità della disdetta del 1° aprile 2022 per asserita invalidità formale e materiale e, in via subordinata, la protrazione del contratto di locazione sino al 30 aprile 2025. I locatori si sono integralmente opposti alla petizione.

Con decisione dell’11 febbraio 2025, il Pretore ha respinto la petizione, confermando la validità della disdetta.In data 17 marzo 2025, il conduttore ha interposto un appello contro il giudizio pretorile, chiedendo di dichiarare nulla la disdetta 1° aprile 2022 e in subordine di annullarla.

CONSIDERAZIONI

Nella sua decisione, il Pretore ha respinto la tesi del conduttore volta a ottenere la nullità della disdetta ai sensi dell'art. 266o CO per preteso vizio di forma. Il conduttore sosteneva infatti che la disdetta non rispettasse i requisiti dell'art. 266l cpv. 2 CO, che impone l'uso di un modulo approvato dal Cantone con la corretta indicazione della procedura di contestazione e di richiesta di protrazione. Il primo giudice ha riconosciuto che il modulo in questione presentasse diverse imprecisioni, tra cui articoli di legge parzialmente errati e un elenco non aggiornato degli uffici di conciliazione. Tuttavia, ha ritenuto che tali carenze non fossero tali da inficiare la validità della disdetta. In particolare, secondo il Pretore, le indicazioni relative ai termini di impugnazione e dell'autorità di conciliazione in materia di locazione competente per l'immobile in questione fossero sufficientemente comprensibili; di conseguenza, le imprecisioni non hanno impedito al conduttore di adire tempestivamente l'autorità di conciliazione corretta (consid. 9).

In sede di appello, il conduttore ha contestato che i locatori non avessero fornito la prova dell'utilizzo di un modulo effettivamente approvato dal Cantone e ha sostenuto che, quand'anche tale prova fosse stata fornita, le numerose imprecisioni riscontrate nel documento avrebbero comunque determinato la nullità della disdetta. Tra i vizi formali e sostanziali evidenziati figurano l'intestazione del modulo a nome dell'amministrazione anziché del Cantone, l'indicazione errata delle basi legali nell'intestazione del formulario (art. 298 cpv. 2 CO anziché art. 266l cpv. 2 CO), il richiamo a disposizioni legali non più vigenti (art. 273 e ss. CO), un elenco obsoleto degli uffici di conciliazione competenti, la menzione in calce di un'approvazione del modulo da parte del Cantone non veritiera e, infine, la motivazione della disdetta fondata su un articolo di legge non pertinente rispetto alla fattispecie concreta (art. 266 CO anziché art. 266g CO o l’art. 257f CO) (consid. 9.1).

Tale censura è stata respinta dal Tribunale d’appello (TA). Innanzitutto, la normativa cantonale applicabile, prevede il carattere obbligatorio del modulo ufficiale per la notifica della disdetta, stabilendo al contempo che il Dipartimento può autorizzare l’utilizzo di formulari allestiti mediante elaborazione elettronica. Nel caso concreto, i locatori hanno prodotto la risoluzione della Divisione della Giustizia del 28 novembre 1995, con la quale era stata espressamente autorizzata l’amministrazione ad allestire, il modulo per la notificazione della disdetta in materia di locazione, conformemente al modello sottoposto all’autorità. Tale modello è risultato sostanzialmente identico a quello utilizzato nel caso di specie, l’unica differenza consistendo nel fatto, non rilevante, che la base legale menzionata nell’intestazione di quel modello era l’art. “266 1 cpv. 2 CO” (recte: art. 266l cpv. 2 CO) anziché l’art. 298 cpv. 2 CO, rispettivamente nel fatto, esso pure non rilevante siccome volto a identificare la tipologia di modulo autorizzato, che in calce al documento, accanto alla menzione “modulo approvato dal Dipartimento delle Istituzioni - Divisione della Giustizia”, era ora stata aggiunta l’indicazione “(disdetta.dot 21.12.98 / 10:13)”. In tal senso il TA, ha ricordato che la dottrina e la giurisprudenza hanno stabilito che l'esigenza di forma prevista dalla legge è considerata soddisfatta anche qualora venga utilizzato un modulo non esplicitamente autorizzato dal Cantone, a condizione che esso si discosti da quello ufficiale unicamente per la ragione sociale e il logo dell'impresa firmataria (consid. 9.1.1).

Il TA ha poi respinto la tesi del conduttore secondo cui le imprecisioni del modulo avrebbero determinato la nullità della disdetta. In particolare, ha rilevato che le carenze formali lamentate (basi legali errate, articoli non più attuali, elenco degli uffici di conciliazione obsoleti), inclusi gli errori nella compilazione (base legale della disdetta errata), non erano idonee a inficiare la validità della disdetta in parola. Il Tribunale cantonale ha ribadito il consolidato orientamento secondo cui l'obbligo di utilizzare un modulo approvato dal Cantone mira a garantire al conduttore un'informazione chiara sui propri diritti di contestazione e di protrazione, come previsto dall'art. 266l cpv. 2 CO e dall'art. 9 cpv. 1 OLAL. L'impiego di un modulo non aggiornato non comporta nullità se contiene le informazioni essenziali richieste dai menzionati disposti. Nel caso concreto, nessuna imprecisione ha impedito al conduttore di comprendere modalità e termini per contestare la disdetta. L'errata indicazione della base legale nell'intestazione non ha causato pregiudizio, non essendo richiesta dalla legge; l'elenco obsoleto degli uffici di conciliazione non ha avuto incidenza pratica, essendo rimasta invariata l'autorità competente; il riferimento a disposizioni non più attuali è stato ritenuto irrilevante, poiché le norme sostanziali per la contestazione non avevano subito modifiche (consid. 9.2.2).

Nel giudizio impugnato, il Pretore ha ritenuto valida la disdetta del 1° aprile 2022, la quale, sebbene notificata formalmente per motivi gravi con riferimento all'art. 266g cpv. 1 CO, si fondava in realtà, per la sua specifica motivazione, sull'art. 257f cpv. 4 CO. Nell’istruttoria non era stato possibile chiarire compiutamente la dinamica e le cause dell'alterco del 31 marzo 2022 tra il conduttore e l'altro inquilino, essendo le versioni dei protagonisti discordanti e apparendo l'aggressione reciproca, senza che fosse possibile stabilire chi avesse per primo fatto ricorso alla violenza. Sempre secondo il Pretore, l'amministrazione aveva proceduto alla disdetta sulla base della versione fornita dall'altro inquilino, il quale aveva dichiarato di essere stato aggredito dal conduttore e di voler sporgere denuncia penale. Ciò premesso, il Giudice di primo grado ha accertato che il conduttore si era reso quantomeno responsabile di vie di fatto e che tale comportamento ha comportato intenzionalmente danni fisici a una persona e doveva pertanto essere qualificato come grave, e che in precedenza il medesimo era già stato oggetto di almeno un ammonimento formale, oltre ad aver aggredito verbalmente altri inquilini e tenuto atteggiamenti percepiti come ostili. Sulla base di tali elementi, ha concluso che fossero adempiute le condizioni per l'applicazione dell'art. 257f cpv. 4 CO (consid. 10).

Secondo il conduttore, le circostanze accertate dal Pretore, per altro parzialmente a suo sfavore, avrebbero dovuto condurre all'annullamento della disdetta anziché alla sua conferma. Nell’appello ha infatti sostenuto che i locatori, oltre a non essersi premurati di accertare i fatti, non avevano dimostrato che il 31 marzo 2022 si fosse effettivamente reso responsabile di un grave e intenzionale atto illecito ai sensi dell'art. 257f cpv. 4 CO. Il conduttore ha ribadito di essere stato aggredito dall'altro inquilino e di essersi limitato a difendersi, invocando inoltre il beneficio della presunzione d'innocenza (consid. 10.1).

Il TA ha ritenuto tale censura pertinente e fondata.  L'art. 257f cpv. 4 CO prevede che il locatore possa recedere dal contratto senza preavviso qualora il conduttore deteriori intenzionalmente e gravemente la cosa locata. Tale disposizione si applica in particolare quando il conduttore, intenzionalmente o per dolo eventuale, distrugge, rende inutilizzabile o danneggia l'ente locato o una sua parte rilevante (camera, cucina, ecc.), provoca un incendio o sabota l'ascensore, ecc. La norma trova applicazione anche in caso di grave e volontaria violazione nei confronti dei vicini o di altri conduttori, quali gravi danneggiamenti alla loro proprietà, ferimenti volontari, omicidi e simili. Nel caso concreto, il comportamento contestato al conduttore, consistente nel ferimento dell'altro inquilino nel corso di una colluttazione, non è risultato di gravità tale da giustificare l'applicazione dell'art. 257f cpv. 4 CO, disposizione di carattere eccezionale e da ammettere con riserbo. Le lesioni riportate dall'altro inquilino si sono infatti risolte con una diagnosi di trauma cranico e facciale, con un'inabilità lavorativa di otto giorni e senza necessità di ospedalizzazione, configurando pertanto inconvenienti fisici ritenuti complessivamente lievi e contenuti. Inoltre, l'istruttoria non ha consentito di chiarire la dinamica e le cause scatenanti dell'alterco. Gli elementi addotti dai locatori per ritenere più plausibile la versione dell'altro inquilino non sono risultati convincenti: la successiva disdetta del contratto da parte dell'altro inquilino per timore della presenza del conduttore non dimostra la veridicità della sua versione; la documentazione prodotta evidenzia semmai che entrambi siano passati alle vie di fatto; le testimonianze raccolte si limitano a riferire la versione fornita dall'altro inquilino all'amministrazione, senza che i dichiaranti abbiano assistito ai fatti. In tale contesto, non è possibile ritenere che il conduttore avesse agito intenzionalmente o per dolo eventuale. Si aggiunge che l'amministrazione, prima di notificare la disdetta, avrebbe dovuto effettuare tutti gli accertamenti ragionevolmente esigibili nelle particolari circostanze, ciò che ha invece omesso di fare, limitandosi a fare affidamento sulla sola versione dell'altro inquilino, rimasta non dimostrata (consid.10.2).

Infine, il TA ha indicato che l'esito della causa non sarebbe stato diverso nemmeno qualora fosse stato possibile, come teorizzato da una parte della dottrina, convertire la disdetta straordinaria non rispettosa di tutte le condizioni dell'art. 257f cpv. 4 CO in una disdetta straordinaria fondata sull'art. 257f cpv. 3 CO. Tale disposizione prevede che, qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta, il conduttore persiste nel violare l'obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto con un preavviso di almeno trenta giorni per la fine di un mese. Nella fattispecie, pur essendo possibile che il conduttore sia intenzionalmente passato alle vie di fatto con un altro inquilino e che ciò costituisca una violazione contrattuale tale da non poter più ragionevolmente imporre la continuazione del rapporto di locazione, resta il fatto che tale violazione non era mai stata commessa in precedenza e non risultava pertanto reiterata. Soprattutto, non era stata ripetuta dopo una diffida scritta su quello specifico tema. L'unica diffida scritta notificata al conduttore, quella del 3 luglio 2020, aveva infatti avuto per oggetto questioni diverse, segnatamente il volume eccessivo della musica e l'occupazione del tavolo e del cortile dell'immobile. Gli ulteriori episodi contestati al conduttore nella decisione di primo grado, quali le aggressioni verbali e gli atteggiamenti ostili nei confronti di altri inquilini, per altro non meglio collocati nel tempo, non avevano fatto oggetto di richiami scritti (consid. 10.3).

In conclusione, l’appello è stato accolto nella sua richiesta subordinata, nel senso che la disdetta del 1° aprile 2022, non rispettosa dei requisiti di legge, non deve essere annullata, come richiesto dal conduttore, bensì dichiarata inefficace.


COMMENTO

La sentenza del Tribunale d’Appello riprende la giurisprudenza secondo cui vizi formali non sostanziali nel modulo di disdetta non comportano la sua nullità se il conduttore non è stato pregiudicato nell'esercizio dei propri diritti, segnatamente se ha potuto comprendere i termini e l'autorità di conciliazione competente per contestare la disdetta.Nel merito, la decisione sottolinea i rigidi presupposti dell'art. 257f cpv. 4 CO, disposizione di carattere eccezionale che permette la disdetta senza preavviso solo per deterioramento intenzionale e grave della cosa locata o violazioni particolarmente gravi verso i vicini. Il TA ha statuito che una colluttazione con lesioni lievi e senza ospedalizzazione non raggiunga la soglia di gravità richiesta, soprattutto in assenza di prova dell'intenzionalità del comportamento del conduttore.

L'amministrazione, prima di notificare una disdetta straordinaria in applicazione del menzionato disposto, deve effettuare tutti gli accertamenti ragionevolmente esigibili. Non è in particolare sufficiente fare affidamento sulla versione unilaterale di una delle parti coinvolte. In conclusione, la decisione ribadisce che la disdetta straordinaria ex art. 257f CO, in particolare quella senza preavviso ai sensi del cpv. 4, costituisce un rimedio eccezionale da ammettere con riserbo. 

Il locatore deve dimostrare non solo la gravità oggettiva del comportamento del conduttore, ma anche l'intenzionalità dello stesso. In assenza di tali presupposti, la disdetta è inefficace, anche qualora il comportamento sia stato oggettivamente deplorevole. Qualora il conduttore sia stato precedentemente diffidato (art. 257f cpv. 3 CO), la giurisprudenza e la dottrina ammettono la conversione di una disdetta straordinaria non rispettosa di tutte le condizioni dell'art. 257f cpv. 4 CO in una disdetta straordinaria fondata sull'art. 257f cpv. 3 CO. È tuttavia necessario che il comportamento reiterato del conduttore corrisponda a quello oggetto della precedente diffida e che la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli altri inquilini.

Avv. Patrick Fini