CONTRATTO DI LOCAZIONE COMMERCIALE: RIFIUTO INGIUSTIFICATO DI TRASFERIMENTO
Un commento alla decisione del Tribunale Federale 4A_168/2024 del 21 gennaio 2025.
Il Tribunale federale si è pronunciato in materia di trasferimento di un contratto di locazione commerciale ai sensi dell’art. 263 CO, indicando che il rifiuto ingiustificato del locatore può, a determinate condizioni, configurare una violazione contrattuale ai sensi dell’art. 97 CO.
FATTISPECIE
Il 31 maggio 2016, la società B. SA (di seguito: la locatrice), e A. (di seguito: la conduttrice), hanno concluso una convenzione in virtù della quale la locatrice ha ceduto alla conduttrice l’attività di un caffè-ristorante, sito al pianterreno dell’immobile della locatrice. Il prezzo di vendita, fissato in CHF 75'000, era pagabile in due tranche: la prima, di CHF 37'500, alla data di esecuzione della vendita, e il saldo al 1° agosto 2016.
Con separato contratto di locazione per locali commerciali del 20 giugno 2016, la conduttrice ha altresì preso in locazione i locali del ristorante.
Poiché la conduttrice non aveva versato entro il termine convenuto il saldo del prezzo della cessione dell’attività, le parti si sono incontrate per individuare una soluzione. In seguito, le parti hanno convenuto che la conduttrice avrebbe corrisposto lo scoperto con un pagamento rateale.
Successivamente, la conduttrice ha versato alla locatrice un’unica rata (parziale), dichiarando di essere alla ricerca di una soluzione per estinguere il saldo, in particolare mediante un’ulteriore vendita dell’attività del ristorante.
Il 29 novembre 2018, la conduttrice ha concluso con i coniugi F. e G (di seguito: potenziali cessionari) una convenzione di cessione dell’attività relativa al caffè-ristorante in questione, con una clausola risolutiva in caso di mancato trasferimento del contratto di locazione.
Il 3 dicembre 2018, la locatrice è stata informata dell’esistenza di possibili interessati alla ripresa dell’attività commerciale e ha richiesto informazioni al riguardo. Il 6 dicembre 2018, la conduttrice le ha fornito diversi documenti concernenti i potenziali cessionari.
Nel corso del dicembre 2018, la conduttrice ha informato la locatrice che avrebbe cessato l’attività del ristorante alla fine del mese. Il 7 gennaio 2019, la conduttrice ha assegnato un termine scadente al 9 gennaio successivo per comunicare il proprio consenso al trasferimento del contratto di locazione a favore dei potenziali cessionari. Il 9 gennaio 2019, la locatrice ha comunicato che mancavano alcune informazioni, in particolare la convenzione di cessione dell’attività commerciale e che pertanto non poteva autorizzare a quello stadio il trasferimento richiesto.
Il 10 gennaio 2019, la conduttrice ha fornito ulteriori precisazioni sui cessionari e allegato la convenzione stipulata con questi ultimi, precisando che il saldo ancora dovuto a titolo di acquisto dell’attività sarebbe stato versato soltanto in seguito.
Il 17 gennaio 2019, la locatrice ha comunicato il proprio rifiuto al trasferimento del contratto richiesto, rilevando che la situazione finanziaria dei potenziali cessionari, unita all’esorbitante prezzo di vendita, dimostrava che non sarebbero stati in grado di far fronte al pagamento della pigione, tanto più in assenza di qualsiasi esperienza nel settore della ristorazione.
Con lettera del 15 febbraio 2019, la locatrice ha diffidato la conduttrice a versare la pigione di febbraio 2019, nel frattempo insoluta, entro trenta giorni, con l’avvertenza che, in difetto, il contratto di locazione sarebbe stato disdetto.
Successivamente, con lettera raccomandata del 28 marzo 2019, la locatrice ha disdetto il contratto di locazione per mora (art. 257d CO), con effetto al 30 aprile 2019.
Il 15 aprile 2019, la conduttrice ha richiesto al Tribunale di primo grado la condanna della locatrice al pagamento dei danni conseguenti al rifiuto ingiustificato del trasferimento del contratto di locazione.
La locatrice ha chiesto il respingimento della petizione e, in via riconvenzionale, il pagamento da parte della conduttrice del saldo del prezzo di vendita dell’esercizio commerciale, delle pigioni arretrate e della perdita locativa, nonché le spese di ripristino dei locali, con i relativi interessi.
Con sentenza del 3 febbraio 2022, il Tribunale di primo grado ha respinto la richiesta della conduttrice e accolto parzialmente la domanda riconvenzionale della locatrice.
Con sentenza del 13 febbraio 2024, la Corte d’appello ha respinto l’appello della conduttrice che è in seguito insorta al Tribunale Federale.
CONSIDERAZIONI
Il Tribunale Federale ha innanzitutto indicato che la controversia è incentrata sul rifiuto opposto dalla locatrice al trasferimento del contratto di locazione così come richiesto dalla conduttrice. Quest’ultima vi ravvedeva infatti una violazione degli obblighi contrattuali della controparte e ha postulato, a tale titolo, il risarcimento dei danni (consid. 3).
L’azione di trasferimento del contratto di locazione commerciale ad un terzo è prevista dall’art. 263 CO. Ai sensi di tale disposto, il conduttore di locali commerciali può trasferire il proprio contratto ad un terzo con il consenso scritto della locatrice (cpv. 1) e il locatore può rifiutare tale consenso soltanto per giustificati motivi (cpv. 2). Qualora il locatore conceda il consenso, il terzo subentra al conduttore (cpv. 3) e quest’ultimo è liberato dalle proprie obbligazioni nei confronti del locatore (cpv. 4, prima frase). Queste norme hanno carattere assolutamente imperativo. Il trasferimento della locazione commerciale costituisce un accordo trilaterale: il conduttore originario conclude un contratto con il conduttore cessionario al fine di sostituire una parte contrattuale; una volta che il locatore ha comunicato il proprio consenso al trasferimento, il nuovo conduttore subentra nei diritti e negli obblighi del conduttore originario, ossia ne prende il posto nel contratto di locazione (consid.4.1).
Quando le condizioni legali sono adempiute, l’art. 263 CO concede al conduttore originario un diritto soggettivo a trasferire il proprio contratto di locazione commerciale al conduttore cessionario, e il locatore può rifiutare di prestare il consenso soltanto in presenza di giustificati motivi. Costituiscono in particolare giustificati motivi l’insolvenza del conduttore cessionario oppure il fatto che il conduttore originario e il cessionario abbiano convenuto un c.d. Key-Money (Schlüsselgeld; pas-de-porte), ossia una controprestazione corrisposta unicamente per la cessione del contratto di locazione (consid. 4.2).
L’art. 263 CO limita dunque la libertà contrattuale del locatore a favore del conduttore di locali commerciali. Secondo il Messaggio del Consiglio federale, l’interesse del conduttore a imporre al locatore un nuovo conduttore determinato sussiste solo quando, oltre al contratto di locazione, si intende trasferire anche l’esercizio commerciale con la plusvalenza che è stata conferita all’ente locato, ad esempio la clientela; tale interesse — o, per esempio, quello di vendere scorte di merci a condizioni favorevoli — sussiste dunque unicamente nei contratti di locazione commerciale. In simili circostanze, il conduttore ha un interesse legittimo a imporre al locatore, anche contro la sua volontà, la sua sostituzione con un determinato terzo. Poiché il locatore non è libero di opporsi al trasferimento del contratto, l’art. 263 cpv. 4 CO, seconda frase, prevede in contropartita che il conduttore originario risponda in solido con il conduttore cessionario per una determinata durata (consid. 4.3).
In materia contrattuale, le condizioni per un’azione di responsabilità sono disciplinate dall’art. 97 cpv. 1 CO. In linea di principio, l’azione di responsabilità mira alla condanna della parte convenuta al pagamento, in favore dell’attrice, del c.d. interesse positivo; in altre parole la parte attrice lesa deve essere posta nella situazione in cui si sarebbe trovata se la parte convenuta avesse adempiuto correttamente alle proprie obbligazioni contrattuali (consid. 5.1). Nel contesto di un trasferimento di contratto di locazione commerciale, la responsabilità della locatrice è dunque, in virtù dell’art. 97 cpv. 1 CO, subordinata all’adempimento di quattro condizioni cumulative: i) una violazione del contratto, consistente in particolare nel rifiuto ingiustificato del locatore al trasferimento del contratto di locazione; ii) un danno; iii) un nesso di causalità (naturale e adeguato) tra la violazione contrattuale e il danno; e iv) una colpa (che è presunta). Conformemente all’art. 8 CC, al conduttore attore spetta l’onere dell’allegazione e della prova delle prime tre condizioni. Se il giudice non giunge a una convinzione, non essendo in grado di determinare se ciascuno di tali fatti si sia verificato o meno, egli deve statuire a sfavore del conduttore. Per contro, la colpa del locatore è presunta, incombe a quest’ultimo fornire la prova contraria, ossia dimostrare che nessuna colpa gli è imputabile (consid. 5.2). Il rifiuto ingiustificato del trasferimento del contratto di locazione da parte del locatore costituisce una violazione contrattuale ai sensi dell’art. 97 cpv. 1 CO (consid. 5.3).
Nel caso di specie, la Corte cantonale ha ritenuto che la locatrice non avesse violato i propri obblighi contrattuali, con la conseguenza che un risarcimento danni a favore della conduttrice è stato respinto. In particolare, la conduttrice ha rimproverato a torto alla locatrice di non avere evaso la richiesta di trasferimento del contratto di locazione entro un termine ragionevole. Inoltre, il rifiuto opposto a tale richiesta era giustificato: la situazione finanziaria dei potenziali cessionari non era infatti sufficiente solida per consentire loro di assumere l’onere della gestione di un ristorante (consid. 6.1).
La conduttrice ha inoltre contestato il rifiuto della locatrice alla cessione del contratto sostenendo che fosse dettato da pregiudizi e non da ragioni di solvibilità. Secondo il Tribunale Federale tali argomenti sono stati correttamente respinti dalla Corte cantonale senza arbitrio; le ulteriori censure sul prezzo di vendita e sull’assenza di un Key-Money sono state ritenute irrilevanti e non hanno avuto alcun peso sull’esito della lite (consid. 6.2).
La conduttrice ha sostenuto infine che la Corte cantonale avrebbe violato l’art. 263 CO in relazione all’art. 2 cpv. 2 CC. Tuttavia, il l’Alta Corte ha ritenuto corretto il giudizio inferiore secondo cui la locatrice ha legittimamente rifiutato il trasferimento del contratto a fronte delle insufficienti garanzie finanziarie presentate dai potenziali cessionari (consid. 6.3 e s.). In conclusione, il Tribunale Federale ha respinto la richiesta di assistenza giudiziaria in ragione dell’infondatezza del ricorso che è stato altresì respinto.
COMMENTO
Secondo l’art. 263 CO il conduttore di un locale commerciale può trasferire la locazione ad un terzo con il consenso scritto del locatore (cpv. 1), ritenuto che in tal caso il terzo è surrogato al conduttore (cpv. 3). Le premesse per il trasferimento della locazione sono tre:
- l’esistenza di un valido contratto di locazione tra il locatore ed il conduttore,
- un accordo tra il conduttore ed il terzo volto all’assunzione del contratto di locazione e
- il consenso scritto da parte del locatore.
Il trasferimento del contratto di locazione si configura dunque come un contratto concluso tra il conduttore originario e il conduttore cessionario allo scopo di operare un cambiamento di parte contrattuale. Poiché il trasferimento della locazione comporta una sostituzione del conduttore, esso modifica in modo sostanziale il rapporto contrattuale originario, così che non si può concepire che avvenga all’insaputa del locatore; il consenso di quest’ultimo, che deve essere espresso per iscritto, costituisce una condizione sospensiva del trasferimento (DTF 125 III 226 consid. 2b). In caso di trasferimento di locazione valido, il conduttore cessionario prende il posto del conduttore originario nel rapporto contrattuale (DTF 139 III 353 consid. 2.1.1).
Quando le condizioni legali sono adempiute, l’art. 263 CO conferisce al conduttore originario un diritto soggettivo a trasferire il proprio contratto di locazione commerciale al conduttore cessionario, e il locatore può rifiutare il suo consenso soltanto in presenza di giustificati motivi. Come ricordato nella sentenza in analisi, il Tribunale Federale ha già rimarcato che sono dei giustificati motivi l’insolvenza della conduttrice cessionario oppure il fatto che il conduttore originario e il conduttore cessionario hanno convenuto un Key-Money, ossia una controprestazione corrisposta unicamente per la cessione del diritto di usare i locali (Sentenza 4A_453/2022 del 29 agosto 2023 consid. 4.1.2).
La dottrina e la giurisprudenza hanno avuto modo di precisare che per rifiutare il trasferimento è già sufficiente laddove sussistano dubbi fondati sulla solvibilità del terzo (DTF 119 II 36 consid. 3d) o quando non siano disponibili documenti sufficienti che la attestino (Sentenza TF 4A_55/2008 del 26 marzo 2008, consid. 4). Una società neocostituita non è in grado di fornire la prova della solvibilità, non potendo ancora presentare bilanci e conti economici degli ultimi esercizi (SVIT Kommentar/Rohrer Florian n. 22 ad art. 263 CO).
Nel caso in analisi, il Tribunale Federale ha confermato la legittimità della locatrice a rifiutare il consenso per il trasferimento nella misura in cui vi era un’insufficiente solvibilità da parte del potenziale cessionario. Di conseguenza, nessun risarcimento ai sensi dell’art. 97 cpv. 1 CO è stato riconosciuto a favore della conduttrice mancando il necessario presupposto della violazione contrattuale, senza neppure entrare nel merito degli altri presupposti (danno, nesso causale e colpa).
Il Tribunale Federale ha dunque indicato che, di principio, vi potrebbe essere una responsabilità del locatore solo in presenza di un rifiuto ingiustificato, ritenuto che la prova riguardo l’ingiustificato rifiuto, al nesso di causalità tra l’ingiustificato rifiuto e il danno spetta al conduttore, mentre – qualora fossero adempiuti i precedenti presupposti - la prova sulla mancata colpa, che è presunta, spetta invece al locatore.
Avv. Patrick Fini
Articolo pubblicato in: IMMOBILIA, #3, ottobre 2025, pag. 4 e s., edito da SVIT TICINO
