REVISIONE OLAL E CALCOLO DEL REDDITO NETTO MASSIMO AMMISSIBILE
Il Consiglio federale ha aperto la procedura di consultazione relativa alla revisione parziale dell’Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali
d’abitazione o commerciali (OLAL).
L'obiettivo principale è fare chiarezza sul calcolo del rendimento netto ammissibile, colmando le lacune lasciate dalla giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 147 III 14), in particolare per gli scenari in cui il tasso ipotecario di riferimento dovesse superare il 2%.
La proposta del Consiglio federale prevede un sistema a scaglioni (art. 10 P-OLAL):
È considerato eccessivo a tenore dell'articolo 269 CO il reddito ricavato dall'oggetto locato se la pigione è superiore alla somma delle spese annuali imputabili all'immobile e del reddito netto massimo consentito sul capitale proprio investito (cpv. 1).
Se il tasso d'interesse di riferimento è pari o inferiore al 2 per cento, il reddito netto massimo ammissibile sul capitale proprio investito corrisponde al tasso d'interesse di riferimento per le ipoteche aumentato di 2 punti percentuali (cpv. 2).
Se il tasso d'interesse di riferimento per i mutui ipotecari è superiore al 2 per cento il reddito netto massimo consentito sul capitale proprio investito corrisponde al tasso d'interesse di riferimento per i mutui ipotecari aumentato dei seguenti valori (cpv. 3):
a. 1,75 punti percentuali se il tasso di riferimento è compreso tra il 2,25% e il 2,75%;
b. 1,5 punti percentuali se il tasso di riferimento è compreso tra il 3% e il 3,5%;
c. 1,25 punti percentuali se il tasso di riferimento è compreso tra il 3,75% e il 4,25%;
d. 1 punto percentuale se il tasso di riferimento è compreso tra il 4,5% e il 5%;
e. 0,75 punti percentuali se il tasso di riferimento è compreso tra il 5,25% e il 5,75%;
f. 0,5 punti percentuali se il tasso d'interesse di riferimento è superiore al
5,75%.
Per le costruzioni recenti, un reddito derivante dall'ente locato è considerato eccessivo a tenore dell'articolo 269 CO se la pigione supera il reddito lordo che copre i costi (cpv. 4).
È considerato manifestamente eccessivo a tenore dell'articolo 269 CO un prezzo d’acquisto che supera in modo significativo il valore reddituale di un immobile, calcolato sulla base delle pigioni usuali nella località o ne quartiere per immobili simili (cpv. 5).
La consultazione resterà aperta fino al 5 giugno 2026.
Procedura di consultazione 2026/3
